ANKARA- 21.07.2026- Yargıtay'dan ortak tapular için kritik karar Resmi Gazete’nin 21 Ocak 2026 tarihli sayısında yayımlandı. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkına ilişkin önemli bir uyuşmazlığı karara bağladı.

Karar, özellikle miras ya da satın alma yoluyla edinilen, birden fazla hissedarı bulunan tarla ve benzeri taşınmazlarda yaşanabilecek anlaşmazlıklar açısından emsal niteliği taşıyor. 

'Şufa hakkı' nedir, hangi durumda kullanılır?

Kararda, ön alım hakkının hukuki çerçevesi de hatırlatıldı. Buna göre:

“Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.”

Paylı mülkiyette bir hissedar payını üçüncü kişiye sattığında, diğer hissedarlar belirli şartlar altında dava açarak söz konusu payı öncelikli satın alma hakkına sahip oluyor.

Sınır çizgisi önemli

Uyuşmazlık konusu olayda, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını sattı. Satışın ardından diğer paydaş, ön alım hakkını kullanmak için dava açtı. Ancak satış yapan pay sahibi savunmasında, tarlada fiili taksim bulunduğunu, yani kendi payının sınırlarının belirli olduğunu ileri sürdü.

İlk derece mahkemesi de bu savunmayı dikkate alarak davayı reddetti. Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne geldi.

Dosyada yer alan bilirkişi raporunda ise tarlanın boş ve ekilmemiş olduğu, sınır çizgileri ya da belirli hatlarla ayrılmış bölümler bulunmadığı tespit edildi.

Satış zamanında itiraz etmeyen sonradan hak iddia edemeyebilir

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bilirkişi tespitlerinin mahkeme kararında yeterince değerlendirilmediğine dikkat çekti. Kararda şu ifadelere yer verildi:

“Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmını kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.”

Ancak Daire, somut olayda fiili taksimat bulunmadığı olgusunun benimsenmesi gerektiğini belirterek, ön alım hakkı ve diğer şartlar yönünden yeniden değerlendirme yapılması gerektiğini vurguladı.

Kararda ayrıca, “dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer hususların varlığı incelenerek, karar verilmesi gerekirdi” denilerek yerel mahkeme kararı bozuldu.