Rezerv alan uygulaması, Türkiye'de kentsel dönüşümün en tartışmalı araçlarından biri olarak öne çıkıyor. Bu uygulama, belirli bölgeleri "rezerv alan" ilan ederek, bu alanlardaki mülkiyet haklarının kamulaştırma veya uzlaşma yoluyla devlete devredilmesine olanak tanıyor. İlk bakışta kentsel gelişimi teşvik eden bir araç gibi görünse de, bu uygulama özel mülkiyet hakkı ve ulusal ile uluslararası düzenlemelerle ciddi çelişkiler taşıyor.
Anayasa'nın 170. maddesi ile kutsal sayılan özel mülkiyet hakkı, rezerv alan uygulamasıyla büyük ölçüde zedeleniyor. Mülkiyet sahiplerinin rızası olmadan ve tam tazminat ödenmeden, mallarına el konulabiliyor. Bu durum, mülkiyet sahipleri açısından adeta bir "mülkiyet soygunu" anlamına geliyor. Hangi alanların rezerv alan ilan edileceği ve mülkiyet haklarının ne zaman ve nasıl devredileceği konusundaki belirsizlik, mülkiyet sahiplerini planlama yapmaktan ve yatırım yapmaktan alıkoyuyor. İdarenin geniş takdir yetkisi, keyfi uygulamalara ve hukuka aykırı durumlara yol açma riskini artırıyor.
Kamulaştırma veya uzlaşma yoluyla devredilen mülkler için ödenen tazminatlar, genellikle malın gerçek değerini yansıtmıyor. Mülkiyet sahipleri, haklarının karşılığında yetersiz tazminatlar alarak mağdur oluyor. Ayrıca, tazminat değerlerinin belirlenmesi ve ödenmesi süreçleri de oldukça karmaşık ve uzun sürebiliyor. Kentsel Dönüşüm Genel Kanunu'nun 6. maddesi, özel mülkiyet hakkı ve kamulaştırma ile ilgili ulusal düzenlemelerle çelişkiler içeriyor. Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırmanın ancak kamu yararı için ve orantılı bir şekilde yapılabileceğini belirtiyor. Ancak rezerv alan uygulaması, kamulaştırma için daha geniş gerekçeler sunarak yasal bir kaosa ve hukuki güvensizliğe yol açıyor.
Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1. Protokolü, özel mülkiyet hakkını koruma altına alıyor. Kamulaştırma veya mülkiyet haklarının kısıtlanması, ancak yasal bir çerçeve içinde, meşru bir amaca hizmet etmesi ve orantılı olması halinde kabul edilebilir. Rezerv alan uygulaması ise bu prensiplere aykırı düşüyor.
Rezerv alan uygulaması, özel mülkiyet hakkına ciddi zararlar veren, belirsizliğe ve keyfiyete yol açan, yetersiz tazminatlar sunan, yasal çelişkiler barındıran ve uluslararası normlara aykırı olan bir uygulamadır. Bu uygulamanın kentsel dönüşüme katkısı tartışmalı olmakla birlikte, özel mülkiyet hakkının yok edilmesi pahasına bir "kentsel yıkım" projesi olarak nitelendirilebilir. Rezerv alan uygulaması, Türkiye'de kentsel dönüşümün en çok tartışılan araçlarından biri. Bu uygulama, belirli bölgeleri "rezerv alan" ilan ederek, burada yaşayan vatandaşların mülkiyet haklarının kamulaştırma veya uzlaşma yoluyla devlete devredilmesini sağlıyor. Ancak uygulama, birçok çelişki ve sorun barındırıyor.
Örneğin, rezerv alan ilan edilen bir bölgede yaşayan vatandaşlar, evlerini yıkmak ve yetersiz tazminatlar almak zorunda kalıyorlar. Aynı şekilde, bir işletme sahibi de dükkanını kapatmak ve yeni bir yer bulmak zorunda kalıyor. Kamulaştırma bedelleri, mülkiyet sahiplerinin yeni bir ev satın alabilmeleri için genellikle yetersiz kalıyor. Ayrıca, rezerv alan belirleme ve sınırlandırma süreçleri şeffaf bir şekilde yürütülmüyor. Mülkiyet sahipleri yeterince bilgilendirilmiyor ve katılım hakları ihlal ediliyor. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) de Türkiye'deki rezerv alan uygulamalarıyla ilgili davalarda mülkiyet sahiplerinin hak ihlalleri yaşadığını tespit ediyor.
Bu sorunları çözmek için bazı adımlar atılabilir. İlk olarak, Kentsel Dönüşüm Genel Kanunu'nun (KDGK) 6. maddesi, özel mülkiyet hakkı ve ulusal ve uluslararası düzenlemelerle uyumlu hale getirilmelidir. Kamulaştırma ve mülkiyet haklarının kısıtlanmasına ilişkin koşullar daha net ve şeffaf bir şekilde düzenlenmelidir. İdarenin rezerv alan belirleme ve sınırlandırma konusundaki takdir yetkisi sınırlandırılmalı ve bu konuda objektif kriterler belirlenmelidir. Böylece keyfi uygulamaların önüne geçilmesi için şeffaflık ve katılımcılık artırılmalıdır.
Kamulaştırma veya uzlaşma yoluyla devredilen mülkler için ödenen tazminatların, malın gerçek değerini yansıtacak şekilde belirlenmesi ve adil bir şekilde ödenmesi sağlanmalıdır. Tazminat değerlerinin belirlenmesi ve ödenmesi süreçleri de basitleştirilmeli ve hızlandırılmalıdır. Rezerv alan uygulamalarıyla ilgili yargısal denetim güçlendirilmeli ve mülkiyet sahiplerinin hak arama imkanları genişletilmelidir. İhlallerin önlenmesi ve mağduriyetlerin giderilmesi için etkin mekanizmalar geliştirilmelidir. Ayrıca, rezerv alan uygulamasına alternatif olarak, mülkiyet sahiplerinin haklarına saygılı ve katılımcı kentsel dönüşüm modelleri geliştirilmelidir. Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet sahiplerinin aktif rol alması ve haklarının korunması ön planda tutulmalıdır.
Rezerv alan uygulamasının geleceği belirsizliğini korumaktadır. Bu uygulamanın yasal ve etik açıdan tartışmalı olması, sürdürülebilirliğini zayıflatmaktadır. Ayrıca, mülkiyet sahiplerinin tepkisi ve uluslararası kuruluşların eleştirileri de bu uygulamanın gözden geçirilmesine yol açabilir. Gelecekte, özel mülkiyet hakkına saygılı, şeffaf ve katılımcı kentsel dönüşüm modelleri öne çıkacaktır. Rezerv alan uygulamasına alternatif olarak, mülkiyet sahiplerinin haklarını koruyan ve kentsel gelişmeye katkıda bulunan yeni modeller geliştirilecektir.
Sonuç olarak, rezerv alan uygulaması, özel mülkiyet hakkı ve kentsel dönüşüm arasındaki gerilimi gözler önüne seren bir uygulamadır. Bu uygulamanın sorunlarını çözmek ve daha adil bir kentsel dönüşüm sistemi oluşturmak için yasal düzenlemelerde değişiklikler yapılması, idarenin takdir yetkisinin sınırlandırılması, tazminat sisteminin geliştirilmesi, hukuki denetimin güçlendirilmesi ve alternatif kentsel dönüşüm modelleri geliştirilmesi gerekliliği açıktır.
Avukat İbrahim Altuğ ELİRİ