SİTE YÖNETİMİ –YÖNETİM PLANI VE İŞLETME PROJESİ
Sayın Okurlarım bu günlerde kiracı ev sahibi sorunları, kira tespit ve tahliye davaları ile mahkemelerde davalara katılıyor, icra Müdürlüklerinde de bu dava sonuçlarına göre icra ve haciz işlemleri ile biz avukatlar uğraşıyor, yazılı ve görsel basında bu konularla dolu haberler yapıyorlar.
Bütün bu davaların ana konusunu 23.Haziran.1965 yılında kabul edilen 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve süreç içerisinde Toplu konutları da içerisine alan ve bazı değişikliklerin yapılması ile 28.11.2007 Tarihinde 5711 Sayılı Kanun çıkarılmıştır.
Bu Kanunların kapsamında sıkça kullandığımız yukarıdaki kavramların kanundaki şeklini ortaya koyarak bu kavramları daha detaylı açıklamak istiyorum.
Kat Mülkiyeti: inşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı veren bir ispat belgesidir. Kat mülkiyetli tapu , kat irtifaklı olarak başlatılmış bir inşaatta inşaatın hiçbir eksiği kalmadığı, onaylı projelere göre tamamlandığı, Elektrik , su ve Doğalgaz aboneliklerinin alındığı, kanalizasyon bağlantısının tam olarak usulüne uygun bağlanıldığı yetkili kontrol elemanlarınca denetlenerek onaylandığı inşaatların tapuları kat mülkiyeti tapusundan Kat Mülkiyetli tapuya geçirilir. Alınan bu yeni tapu Kat Mülkiyetli tapudur. Şurası unutulmamalıdır ki kat mülkiyetli tapu alınmadıkça elinizdeki tapu sadece arsa payı oranındaki hisseli arsa tapusudur. Kat mülkiyetli tapu almadıkça elektriği ve suyu şantiye elektriği değerinden fahiş olarak ödemeye devam edersiniz.
Site Yönetimi: Bir konut veya ticari alan gibi bir arazi veya binanın işlerini düzenlemek, yönetmek ve sürdürmek için yapılan faaliyetlerin bütünüdür. Bu yönetim, günlük operasyonların organize edilmesini, tesislerin bakımını, güvenliği, iletişimi ve sakinler veya kiracılar arasındaki ilişkileri içerebilir. İyi bir site yönetimi, mülk sahiplerinin veya sakinlerin yaşam kalitesini artırmayı, mülkün değerini korumayı ve tesislerin verimli bir şekilde çalışmasını sağlamayı amaçlar. Genellikle site yönetimi 634 S.K. Md.34 gereği her yıl yapılacak seçimle iş başına gelir. Site Bloklardan meydana gelmiş ise önce Blok Yöneticisi ve Deneticisi seçilir. Blok yöneticilerinden oluşan topluluğa Site Temsilciler Kurulu denir. Site Temsilciler Kurulu Kendi arasında 1 Başkan, 2 tane de yardımcı seçer. Site Yönetimi ayrıca site için yeteri kadar Güvenlik elemanı ve Temizlik elemanı sözleşme ile temin eder. Ayrıca gerektiği kadar sekreter, Mali uzman, teknik eleman (İnşaat-Elektrik-Mekanik)ve Bahçıvan tedarik edilir. Site yönetimi Yönetim Kurulu önderliğinde Temsilciler Kurulu katkılarıyla her yıl tahmini işletme Bütçesi yapar. İşletme bütçesinin kafi gelmediği dönemlerde ara ek bütçe de yapılabilir.
Bir site yönetim planı, bir binanın veya kompleksin etkin bir şekilde yönetilmesi için tasarlanmış bir strateji ve yol haritasıdır. İşte bir site yönetim planının genellikle içerebileceği bazı unsurlar:
Operasyonel Planlama: Günlük işlerin ve operasyonların nasıl yönetileceği, personel organizasyonu ve görev dağılımı gibi konuları içerir.
Bakım ve Onarım: Tesislerin ve ekipmanların düzenli bakımı ve gerekli onarımların nasıl yapılacağına dair planı içerir. Bu, binaların ve altyapının uzun ömürlülüğünü sağlar.
Güvenlik Yönetimi: Güvenlik tedbirlerinin nasıl alınacağı, güvenlik personelinin organizasyonu ve güvenlik protokolleri gibi konuları kapsar.
İletişim Planı: Site yönetiminin sakinler veya kiracılar ile nasıl etkili iletişim kuracağını belirler. Şikayetlerin, önerilerin ve bilgi akışının nasıl yönetileceğini içerir.
Finansal Yönetim: Site giderlerinin ve gelirlerinin nasıl takip edileceği, bütçe oluşturulması ve mülk sahiplerine veya sakinlere ait ödemelerin nasıl yönetileceği gibi finansal konuları içerir.
Acil Durum Planları: Yangın, su baskını gibi acil durumlar için nasıl bir planın oluşturulacağını belirler. Acil durumlarda sakinlerin nasıl bilgilendirileceği ve yönlendirileceği gibi konuları içerir.
Sosyal ve Topluluk İlişkileri: Site içi etkinlikler, toplantılar veya sakinler arasında olumlu ilişkilerin nasıl teşvik edileceği gibi konuları içerir.
Yasal ve Yönetmelik Uyumu: Yerel yasalar ve yönetmeliklere uygunluk sağlamak için gerekli adımların neler olduğunu içerir.
Site yönetim planı, özellikle büyük konut veya ticari komplekslerde karmaşık hale gelebilir ve profesyonel yönetim firmaları veya yetenekli site yöneticileri tarafından oluşturulabilir ve uygulanabilir. Plan, tüm paydaşların ihtiyaçlarını ve beklentilerini dikkate alarak tasarlanmalıdır.
Dikkat edilmesi gereken çok önemli husus; çoğunlukla daha site yönetimi oluşturulmaksızın inşaatı yapan yüklenici (Müteahhit) insanların ihtiyaçlarını belirlemeden taslak bir yönetim planını sadece içerisinde isimleri değiştirerek koyar ve tapuya şerh ettirir. Başka bir durumda Yüklenicinin kendine ait konutları da varsa kendi menfaatlerinin korunduğu bir yönetim planı hazırlayarak onu tapuya şerh ettirir. Her iki durumda da menfaatleri yeterince korunmayan site malikleri bu yönetim planından memnun olmasalar da bu planı değiştirebilmek için gerekli çoğunluk olan 4/5 oranını sağlayamadıkları için hep mağdur duruma düşmektedirler. KMK.Md.70 Bu nedenle art niyetli olmayan yüklenicilerin böyle bir plan hazırlarken konu hakkında uzaman ve deneyimli profosyonel ekiplerden yararlanmalarını tavsiye ederim.
Site Yönetimi işlemlerinden önemli bir konuda yapılması gereken işletme projesidir. İşletme projesi site yönetiminin bir yıl içerisinde kat maliklerinden toplayacağı aidatları belirleyebilmek için tahmini giderlerini %5 artırarak bütün site giderlerini belirler. Yıl ortasında bir aksama tespit edilirse ek bir bütçe çıkarılabilir. Bu işletme bütçesinin hazırlanması KMK.Md.37’ye göre yapılır ve görevlendirilecek mali müşavir kanalıyla da muhasebe tekniklerine uygun olarak kayıtlandırılır.
Çoğunlukla yöneticilikten hiç nasibini almamış kişiler böyle bir sitede yönetime seçilmek ister fakat süreç içerisinde ya art niyetli olarak bütçeden kendine çıkar sağlamak üzere hareket eder veya işi bilmediği için başkalarının usulsüz işlemlerine payanda olur. Bu nedenle işin teknik ve hukuki yapısından anlamayan insanların bu yönetimlerde görevli değil denetçi olmaları yani seçmen olmalarında yarar vardır. 08.08.2023
Kalın sağlıcakla. Av.Hüseyin IŞIK
